Afskærmede boliger, hvad er de, og hvordan kan de købes? Køb en ejendom i afskærmning måske en stor forretning , hvis du kan klare risici. Sørg for, at dit hjem er inspiceret, og find ud af, hvor meget andre boliger i området bruger. På den måde ender du ikke med at betale mere, end du burde.
En afskærmning er et hjem, der er taget tilbage og sat til salg af banken, der gav den oprindelige ejer et lån. Når du ser et hus opført som udelukket, betyder det, at det ejes af banken. Hver panteaftale har pant i din ejendom. En pant giver banken mulighed for at tage kontrol over din ejendom, hvis du holder op med at foretage dine realkreditlån .
Her er nogle af de mest almindelige årsager til tvangsauktioner:
- Uoverstigelig medicinsk eller kreditkortgæld, der forhindrer udlejeren i at foretage betalinger
- En konkurs, der kræver likvidation
- Et jobtab eller flytning
- Det drastiske fald i boligpriserne
- Vedligeholdelsesproblemer, der er for dyre at reparere og gør boligen ubeboelig
At købe en afskærmet bolig er lidt anderledes end at købe en standard ejendom af en udlejer. De fleste tvangsauktioner sælges som de er, hvilket betyder, at du ikke kan forhandle med banken om at udføre reparationerne for dig.
Fordele ved at købe en overtaget bolig
Der er nogle fordele ved at købe et afskærmet hus:
Lavere priser:
En ubestridelig fordel er, at de næsten altid koster mindre end andre boliger i området. Dette er fordi de er prissat af långiveren, som kun kan tjene penge, hvis boligen sælges.
Mindre bekymringer om titlen:
At købe et hus af en ejer betyder, at du ikke kan få en ren ejendom, som er den juridiske ejendomsret. Ejeren kunne have tilbagebetalte skatter eller pant i huset, der kunne tvinge ham til at annullere salget. Når du køber et afskærmet hjem, behøver du ikke bekymre dig om ejendomsbetingelser, fordi ejendomsretten er godkendt af banken.
Standardlånekonfigurationer:
Du skal muligvis igennem en lidt anderledes bud- og købsproces, når du handler efter afskærmning, men du har stadig et par lånemuligheder. Du kan få et VA -lån, et FHA -lån eller et USDA -lån for at købe det, så længe det hjem, du overvejer, er i beboelig stand. Disse statsstøttede lån kan gøre boligejerskab mere overkommeligt.
Mulighed for fornyelse:
I de fleste tilfælde er banker uvillige til at foretage reparationer og renoveringer, før de sælger et afskærmning. Der er dog ingen regel, der siger, at en bank ikke kan håndtere reparationerne for dig. Hvis du støder på et hjem, der har været på markedet i lang tid, kan du muligvis overbevise banken om at foretage reparationerne, før du flytter ind.
Ulemper ved at købe en overtaget bolig
At købe en afskærmet bolig er mere risikabelt end at købe en ejerbolig. Nogle af ulemperne ved at købe afskærmet ejendom omfatter:
Øget vedligeholdelsesproblemer:
Husejere har intet incitament til at opretholde husets tilstand, når de ved, at de kommer til at miste deres ejendom til afskærmning. Hvis noget går i stykker, bruger ejeren ikke penge på at ordne det, og problemet kan blive værre med tiden. Udlejere kan endda med vilje ødelægge ejendom. Du er ansvarlig for at løse eventuelle problemer, hjemmet måtte have, når du køber et afskærmet hjem.
Som om det var et salg:
Bankens største bekymring er at få dine penge tilbage så hurtigt som muligt, hvilket betyder et salg som i næsten alle tilfælde. Du bør ikke købe et afskærmet hjem, hvis du ikke har et betydeligt beløb til at investere i reparationer.
Auktioner:
En bank kan beslutte, at den bedste fremgangsmåde er at sælge et hjem på en lensmandsauktion. I så fald skal du muligvis betale hele slutprisen for tilbuddet, før du kan tage kontrol over skødet. Typisk kan du ikke få et boliglån til et hjem købt på auktion, fordi tegning og vurderinger tager for lang tid.
Indløsningsperioder:
Bare fordi et hjem er mærket som afskærmet på et ejendomsfortegnelsessted, betyder det ikke, at hjemmet kommer til salg. Næsten alle stater tilbyder husejere en bjærgningsperiode, hvor de kan tage deres hjem tilbage ved at indhente deres regninger. I nogle stater kan husejere have op til 12 måneder til at genvinde kontrollen over deres ejendom.
Den nuværende beboer har rettigheder:
Et hjem kan tilbageholdes lovligt, men det betyder ikke, at der ikke bor nogen på ejendommen. Mange afskærmede hjem sidder ledige i måneder eller år, hvilket kan tiltrække squatters. Hvis du køber en ejendom med en ulovlig beboer i, skal du lovligt smide ham ud, selvom den eller de pågældende personer ikke har ret til huset. Dette kan tage måneder og koste tusinder af dollars i advokatgebyrer.
Sådan køber du et hus i afskærmning
Tror du, at køb af tvangsauktion er det rigtige for dig? Her er de trin, du kan tage for at købe et hus i afskærmning:
Trin 1: Bestem, hvem du vil købe ejendommen igennem.
Der er tre måder at købe et hjem i afskærmning: fra ejeren, fra banken eller på auktion.
Køb fra en ejer
Teknisk set køber du ikke et hjem fra en husejer, hvis ejendom er i afskærmning. Det, der normalt sker i så fald, er, at der vil forekomme et shortsalg. Et kort salg sker, når ejeren sælger et hjem for mindre, end hvad han skylder på realkreditlånet. Når du køber et hjem i afskærmning, skal banken (ikke ejeren) godkende dit tilbud. Du kan bruge lang tid på at vente på godkendelse.
Køb i en bank
Du springer helt over på at arbejde med udlejer, når du køber en ejendom gennem banken. Banken rydder generelt titlen og smider den nuværende ejer ud, før du køber en afskærmet ejendom. De fleste banker vil ikke sælge et hjem direkte til en person; Du bliver nødt til at tale med en erfaren ejendomsmægler for at se, hvilke ejendomme der er tilgængelige. Disse huse sælges generelt som de er. Dog vil du generelt have mulighed for at se boligen og bestille en inspektion inden lukning.
Køb på auktion
Du får et hjem hurtigere på auktion, end du ville, hvis du forhandlede med banken eller en sælger. De fleste auktioner accepterer dog kun kontantbetalinger, hvilket betyder, at du skal have et betydeligt beløb klar til køb. Ved at købe på auktion accepterer du også at købe boligen som den er uden vurdering eller inspektion. Det betyder, at du er i stor risiko, når du køber et afskærmet hjem på auktion.
Det er en glimrende idé at bestemme afskærmningsstatus for det hjem, du vil købe, eller kontakte en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i afskærmningssalg.
Trin 2: Arbejd med en ejendomsmægler for at gøre købet lettere.
De fleste banker tildeler afskærmede ejendomme til en ejendomsmægler (REO), der arbejder med standard ejendomsmæglere for at finde en køber.
Ikke alle ejendomsmæglere har erfaring med at arbejde med REO -agenter. En erfaren afskærmningsagent kan hjælpe dig med at navigere i din stats REO -købsproces, forhandle din pris, anmode om en inspektion og afgive et tilbud. Søg efter ejendomsmæglere i dit område, og find en agent, der har specialiseret sig i afskærmningssalg.
Trin 3: Få godkendt et realkreditlån til at finansiere dit køb.
Medmindre du køber et hus på en tvangsauktion, får du sandsynligvis et realkreditlån til at finansiere dit boligkøb. Når du har fundet en agent og begynder at lede efter boliger, vil du have blive forhåndsgodkendt til et lån . Forhåndsgodkendelse lader dig vide, hvor meget du kan få på et boliglån. Vælg en långiver, og anmod om forhåndsgodkendelse af et realkreditlån for at indsnævre din søgning.
Trin 4: Gennemfør en ejendomsvurdering og inspektion.
Eftersyn og vurderinger er afgørende, når det kommer til at købe en afskærmning. En vurdering er et krav fra långiveren, der lader dig vide, hvor mange penge en ejendom er værd. Långivere kræver vurdering, før de tilbyder boliglån, fordi de skal vide, at de ikke låner dig for mange penge.
En inspektion er et mere grundigt kig på et hjem. En ekspert vil gå rundt i huset og skrive alt ned, der skal udskiftes eller repareres. Fordi tvangsauktioner generelt har mere skade end boliger til salg af ejeren, bør du insistere på en inspektion, før du køber et afskærmet hjem.
Nogle gange har du ikke mulighed for at anmode om en inspektion eller vurdering, før du køber. Du bør kun overveje at købe afskærmede ejendomme, hvis du er avanceret inden for husreparationer.
Trin 5: Køb dit nye hjem
Læs resultaterne af din inspektion og vurdering, og afgør, om det pågældende hjem virkelig er det rigtige for dig, og om du har det godt med at købe et hjem, som det er. Kontakt din realkreditinstitut for at afslutte dit lån, hvis du har penge eller evner til at foretage de nødvendige renoveringer. Din ejendomsmægler hjælper dig med at præsentere dit tilbud og forberede dig på lukning.
Vigtige takeaways
- Foreclosures opstår, når en husejer misligholder sit realkreditlån og er mere end 120 dage bagud på lånet.
- Banker og offentlige instanser gør krav på disse ejendomme og sælger dem derefter for at inddrive deres økonomiske tab.
- Du kan købe afskærmede ejendomme på auktion eller direkte fra banker og agenturer.
- Det er ofte vanskeligere og tidskrævende at forhandle om et tvangsauktion på grund af virksomhedsbankens engagement, men du vil sandsynligvis betale mindre.
Artikelkilder
- Forbrugerens økonomiske beskyttelseskontor. Hvordan fungerer afskærmning? , Adgang 5. august 2020.
- Forbrugerens økonomiske beskyttelseskontor. Jeg kan ikke foretage mine realkreditlån. Hvor lang tid vil der gå, før du står over for afskærmning? , Adgang 5. august 2020.
- Boligindkøbsinstitut. Sådan køber du et hus i afskærmning . Sidste adgang: 5. august 2020.
- HUD. En dollar huse . Sidste adgang: 5. august 2020.
- Wells Fargo. Køb af afskærmning . Sidste adgang: 5. august 2020.
Indhold
- Fordele ved at købe en overtaget bolig
- Lavere priser:
- Mindre bekymringer om titlen:
- Standardlånekonfigurationer:
- Mulighed for fornyelse:
- Ulemper ved at købe en overtaget bolig
- Øget vedligeholdelsesproblemer:
- Som om det var et salg:
- Auktioner:
- Indløsningsperioder:
- Den nuværende beboer har rettigheder:
- Sådan køber du et hus i afskærmning
- Trin 1: Bestem, hvem du vil købe ejendommen igennem.
- Køb fra en ejer
- Køb i en bank
- Køb på auktion
- Trin 2: Arbejd med en ejendomsmægler for at gøre købet lettere.
- Trin 3: Få godkendt et realkreditlån til at finansiere dit køb.
- Trin 4: Gennemfør en ejendomsvurdering og inspektion.
- Trin 5: Køb dit nye hjem
- Vigtige takeaways
- Artikelkilder